L’AMO et la technique

Le pilotage général d’un projet de construction ou de réhabilitation immobilières requiert une expertise particulière et ne s’improvise pas. Dès lors, un AMO intervient en amont de l’opération et guide le Maître d’Ouvrage de la programmation à la livraison. Analyses opérationnelles, réglementations diverses, contraintes technico-économiques et environnementales, maîtrise des coûts et des délais… Entre pilotage global et technicité de plus en plus forte des métiers, quel est le profil idéal pour ce bras droit des projets immobiliers ?

Rappel : Le rôle de l’AMO

Dans le cadre de tout projet de construction ou de rénovation, un Maître d’Ouvrage s’entoure d’un grand nombre d’intervenants afin de mener à bien son projet : Architecte, Bureaux d’études, Entreprises travaux, Bureau de contrôle technique, Coordinateur SPS, etc.

Pour bon nombre de Maîtres d’Ouvrages, s’adjoindre les services d’un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) dès le démarrage de son projet, constitue un prérequis au bon lancement de celui-ci, à s’assurer de ne rien oublier et à coordonner une équipe nombreuse. Cela est d’autant plus vrai que les équipes de MOA (maîtrise d’ouvrage) ont eu tendance ces dernières années à externaliser un certain nombre de ressources et de compétences. 

Contrairement aux missions de Maîtrise d’œuvre qui sont très précisément définies d’un point de vue réglementaire, notamment dans le cadre de la loi MOP (la maîtrise d’ouvrage publique), celles de l’AMO sont moins contraintes juridiquement, et s’adaptent sur-mesure au contexte et aux besoins des équipes et des projets. 

L’article L2422-2 définit en effet les missions d’AMO bâtiment comme suit « Le maître d’ouvrage peut passer des marchés publics d’assistance à maîtrise d’ouvrage portant sur un ou plusieurs objets spécialisés, notamment en ce qui concerne tout ou partie de l’élaboration du programme, la fixation de l’enveloppe financière prévisionnelle de l’opération ou le conseil spécialisé dans un domaine technique, financier, juridique ou administratif ». 

La loi MOP (Maîtrise d’ouvrage public) fait bien la distinction entre l’AMO et la conduite d’opération définie par l’article L2422-3 « Le maître d’ouvrage peut passer avec un conducteur d’opération un marché public ayant pour objet une assistance générale à caractère administratif, financier et technique. Ce marché public est conclu par écrit quel qu’en soit le montant. »

Dans le cadre des marchés privés, la latitude permise dans la définition de ces missions est encore plus grande.

Dans les faits, les missions de l’AMO dans le secteur de la construction peuvent être synthétisées comme suit : 

• Études prospectives : recherches foncières, programmation pluriannuelle, assistance technique, juridique et financière au montage d’opération…
• Études de faisabilité : analyse règlementaire, analyse de l’existant, études technico-économiques de différents scénarios…
• Programmation : programme fonctionnel, programme technique, fiches espaces…
• Assistance à la passation des contrats de Maîtrise d’œuvre
• Assistance au suivi de la conception : suivi des études réalisées par la MOE et coordination avec les acteurs mandatés en direct par la Maîtrise d’Ouvrage (Bureaux de contrôle, coordinateurs SSI, CSPS…)
• Suivi de la phase assistance à la passation des contrats de travaux (en appui de la MOE et de la Maîtrise d’Ouvrage)
• Assistance au suivi des travaux et participation aux opérations de réception.

Contrairement au Maître d’Œuvre, l’AMO a un devoir de conseil mais ne porte pas de responsabilité sur la conception et la bonne réalisation des travaux.

À titre d’exemple, un AMO ne peut pas se voir reprocher un défaut de conception, car c’est la MOE qui porte la responsabilité de la conception qu’il aura réalisée. Néanmoins, si un AMO n’a pas conseillé à son MOA de contractualiser avec un MOE pour la réalisation des études de conception, alors l’AMO peut se voir reprocher un défaut de conseil.

L’AMO peut-il pour autant être performant s’il ne possède pas de solides bases techniques ?

L’expertise technique dans les missions d’AMO

Comme indiqué plus haut, l’AMO ne porte pas de responsabilité sur la conception d’un ouvrage, il serait donc aisé de penser que son rôle peut se limiter à celui de chef d’orchestre. C’est l’organisation que nous retrouvons souvent dans les projets anglo-saxons, où le PM (Project Manager) a, avant tout, un rôle de suivi du planning, du coût et des contrats. Or, ce mode de fonctionnement ne peut être efficace sur le marché français du fait que les responsabilités des acteurs et le phasage des projets soient différents.

L’expertise technique de l’AMO en phase amont

De nos jours, monter un projet de construction sans avoir une parfaite maîtrise des règlementations et des contraintes techniques associées est extrêmement dangereux. En effet, en plus des contraintes classiques définies dans les plans locaux d’urbanisme, de nombreuses règlementations viennent contraindre les projets sur l’ensemble du triptyque Travaux / Coûts / Délais. 

L’AMO doit maîtriser ces contraintes afin de cadrer et d’apprécier le travail de la MOE pour préserver les intérêts de la MOA. En voici quelques exemples :

• Nature des sols : dans le cadre de construction neuve ou de réhabilitation lourde, il est extrêmement important d’étudier en amont la nature des sols afin de vérifier la capacité de réalisation du projet dans les coûts estimés. La présence de carrières, de terrains argileux, peut engendrer des surcoûts significatifs et des délais d’exécution sensiblement allongés. Il est également essentiel de s’attarder sur les problématiques de pollution de sols ou de présence d’amiantes / plomb.
• Règlementations environnementales : afin de planifier un projet et d’en étudier sa faisabilité, il est aujourd’hui indispensable d’anticiper les études environnementales à réaliser (études Cas par Cas, études d’impact environnementale) et leurs impacts sur le projet (délais d’étude faune flore, nécessité de compensation…) 
• Règlementations de sécurité : les différentes règlementations (code du travail, ERP, IGH, …) sont très précises sur les dispositions à mettre en œuvre. Il s’agit par exemple des dégagements incendie mais également des modalités de désenfumage. Ces contraintes règlementaires ont un impact majeur sur la conception des bâtiments et vont, par exemple, avoir tendance à favoriser la conception de bâtiments type 12m à circulation centrale ou à 18m avec double circulation, plutôt que des bâtiments avec des architectures spécifiques. 
• Règlementations fluides : que ce soit dans le code du travail ou dans les règlements sanitaires départementaux, les besoins en termes de ventilation sont des obligations et non des normes de confort. La conception de la ventilation a un impact très important sur un bâtiment. L’impact sur les surfaces et les hauteurs des installations techniques et des gaines est majeur. Aussi, certaines configurations de bâtiments permettent des optimisations technico-économiques, alors que d’autres ne sont pas réalisables.
• Expertise technique au service du pilotage : intégrer ce niveau d’expertise au pilotage général d’un projet permet, dès le démarrage du projet, de prendre en compte et d’intégrer des estimations financières et des délais réalistes au regard des contraintes techniques et réglementaires spécifiques à chaque projet.

Il existe de nombreux autres points qui doivent être analysés au plus tôt dans le projet afin d’en vérifier sa faisabilité technico-économique. Un AMO doit donc être en capacité de comprendre l’ensemble des sujets techniques afin d’orchestrer correctement le projet et s’entoure à cet égard d’experts de chaque domaine afin d’identifier les contraintes techniques spécifiques en amont. 

Aujourd’hui, nous constatons que de nombreux projets sont lancés sans programme, ou avec des programmes techniques très génériques. Cela conduit inévitablement à des dérapages de planning, de coût, et parfois même à la remise en cause complète des projets. Les contraintes règlementaires et techniques sont aujourd’hui tellement fortes dans le domaine de la construction, qu’il est impossible de ne pas les prendre en compte dans les phases amont d’un projet.

Pour chacun des projets que traite ATIXIS, nous nous efforçons de réaliser un recueil de besoins détaillé et de qualité afin de s’assurer au plus tôt que l’ensemble des exigences du client a bien été pris en compte, notamment au regard des différentes réglementations.

L’expertise technique de l’AMO sur les phases de conception et de travaux

Au cours des phases de conception et de réalisation, le pilote principal du projet est la Maîtrise d’Œuvre. Elle porte la responsabilité de la conception et l’AMO ou le MOA ne peuvent s’y substituer sans créer de l’ingérence. 

En revanche, il est extrêmement sécurisant pour le Maitre d’Ouvrage d’avoir des appuis techniques qui sont en capacité de challenger les maîtres d’œuvre et les entreprises.

Cela permet d’avoir un second regard technique sur les études afin de réaliser des observations qui permettront notamment de : 

• Limiter le risque d’erreur technique ;
• Trouver des pistes d’optimisations technico-économiques ;
• Challenger les intervenants ; 
• Valider des modifications programmatiques ;
• Suivre et limiter les dérives de planning et de coûts.

Lors de la phase de réception, la présence d’un AMO technique permettra d’assurer de façon totalement indépendante, que les travaux ont été réalisés conformément à la demande du maitre d’ouvrage.

Sans compétence technique, l’AMO est entièrement tributaire de l’expertise de la maîtrise d’œuvre, ce qui limite grandement sa capacité à piloter efficacement le projet. 

Dans le cadre de projets en conception – réalisation, en CPI (contrat de promotion immobilière) ou en contractant général, l’intervention d’un AMO technique s’avère indispensable, car le Maitre d’Ouvrage ne possède plus de réel garde-fou entre lui et le groupement d’entreprises qui réalisent la conception et la réalisation. Seule la vision experte d’un AMO peut permettre au Maitre d’Ouvrage de s’assurer de la bonne exécution de son ouvrage.

Ce sont ces aspects qui font aujourd’hui la valeur ajoutée d’ATIXIS en tant qu’AMO : Chacun de nos intervenants en AMO a une connaissance technique et réglementaire suffisamment développée pour anticiper les problématiques, trouver des optimisations, challenger les intervenants et contrôler la conformité des travaux en complément du Maître d’œuvre.

Le corpus règlementaire et technique est aujourd’hui extrêmement contraignant sur les projets de construction et de réhabilitation. Les exigences en termes de sécurité, d’environnement, de thermique, de conditions de travail sont telles qu’elles doivent être prises en compte au plus tôt afin de vérifier la faisabilité technico-économique du projet. 

Un AMO se doit donc aujourd’hui de :

• Connaitre les différents environnements règlementaires et leurs contraintes (code du travail, ERP, IGH, ICPE, etc.) ;
• Avoir un bagage multi technique suffisant pour être en capacité de challenger une Maîtrise d’œuvre ;
• Pouvoir être accompagné à tout moment d’un expert technique sur l’ensemble des sujets le nécessitant.

L’expertise technique est donc aujourd’hui centrale dans le métier de l’Assistance à Maîtrise d’ouvrage. Compte tenu de l’évolution constante des exigences règlementaires, techniques et environnementales toujours plus élevées sur les projets, cela n’ira qu’en s’accroissant !